2023/07/19
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優良ファンドコケる
世界的な低金利だった数年前、活況だった海外不動産市場に、我先にと争って飛び込んだ韓国の投資家たちが、大きな損失を抱えることになっているようです。
金融投資協会によると、今月13日基準の韓国国内金融投資会社の海外不動産ファンド純資産総額は76兆107億ウォンで、2013年末に5兆3000億ウォンに過ぎなかった海外不動産投資額は、この10年間で14倍に急増しています。
特に、今年から2025年に満期を迎える海外不動産ファンド規模は29兆9000億ウォンで、全体のファンド設定額の38.1％に達します。
最近の急激な金利引上げで、利子負担が増えたことで不動産市場が萎縮、その影響で潜在的な不良オルタナティブ資産が増加、損失リスクが急拡大しています。
今、韓国で話題になっているのは、約4年前、未来アセット証券が主導し、香港のランドマークオフィスビルに貸付けた2800億ウォン規模のメザニンローンがデフォルトの危機に晒されていることです。
対象となっているのは「香港ゴールデンファイナンシャルグローバルセンター」で、香港の上場企業「ゴールデンファイナンシャルホールディングス」と、最大株主で不動産長者の「パンストン（Pan Sutong）」氏が共同所有していたオフィスビル。
韓国紙によると、「2019年の香港逃亡犯条例改正案反対デモ」および「2020年のコロナパンデミック」の影響で香港の不動産市場は一気に暴落。
保証をしていた「香港の億万長者」パン会長が破産手続きをしたことで、「香港ゴールデンファイナンシャルグローバルセンター」は2020年に債権者に差し押えられました。
今年1月になって、このオフィスビルは、優先順位が高いシニアローンを提供していたシンガポール投資庁（GIC）とドイツ銀行の権利行使により、パシフィックアライアンスグループ（PAG）とメープルツリーインベストメンツの合弁会社に売却。
売却代金7億1300万ドルを得た（シニアローンレンダーの）両社は、なんとか投資元本を回収したようですが、その反面、2019年6月に2億4300万ドル（当時の為替レートで2800億ウォン）のメザニンローンを提供していた未来アセット証券は、ほとんどの投資元本を毀損してしまったようです。
当時、未来アセット証券は、メザニンローンをファンド化。
2800億ウォンのうち300億ウォン分に自己資本（エクイティ）投資し、残りの2500億ウォンについては、韓国の機関投資家らにセルダウン（再販売）していました。
韓国投資証券、ユジン投資証券など、韓国の証券会社は自己資金で200～400億ウォンずつ投資、また保険会社、年金基金など機関投資家はもちろん、韓国銀行労働組合や最小加入金額10億ウォン以上である超高額資産家（VVIP）が大挙してファンド投資を行なったとされています。
ファンドの目標収益率は年5.2％レベルで満期は10ヶ月。
パン会長はフォーブスにも名を連ねる有名な不動産財閥系億万長者で、個人資産だけで6兆ウォン前後だと言われていた人物。
そして「香港ゴールデンファイナンシャルグローバルセンター」は香港のビジネス中心街「九龍イースト」にある地上27階建て、2016年に竣工したばかりのオフィスビル。
文句のつけようのない対象資産でありながら、パン会長の保証までつくという抜群の安定性を誇った「ファンド商品」だったため、投資家には大人気。
ところが、ファンド運用を引き受けていた、未来アセット証券系列のマルチアセット資産運用は18日、ファンド資産の80～100％を償却する予定だと明らかにしました。
信じていた機関投資家らは、投資元本の90％前後の損失を抱えてしまうことになったようです。
貪欲な韓国の機関投資家たちが、低金利時代に買い漁った「海外の不動産投資」、今回のケースは氷山の一角と言えそうです。
経世済民の趣
この関連記事をみた韓国人の反応は
未来アセットは損失が出たら投資家責任だと、約定書をみろと押しつけるだけだろう。
未来アセットは常習犯だ。2009年に滅んだインサイトファンドも未来アセットのものだ。これで何度目なのか？
未来アセット？未来リセットではないのか？投資をすれば、あなたの未来はリセットされる。
自分が理解できないような複雑なものに投資してはならない。シンプルな構造が良い。各種保証なんて信じてはいけない。本質的な価値に集中して、常に最悪のケースを想定すべきだ。
俗にいう専門家はまったく専門家ではない。未来アセットは信頼のおけない集団だ。
香港は今や中国です。投資や観光をしてはいけません。
当初の貸出し額に比べて香港のビルの担保価値を過大に評価した。投資家が安全だと騙されて投資を誘発した事件、ライム事態のようなものだ。ほとんど詐欺と言って良い。
これはよほどのリベートを手にしない限り、このような高リスク商品を作らないと思うが･･･。
香港の不動産は2019年以降ずっと下落中だ。早く処分することが損失を少なくする方法だ。
国際金融知識もない未来投資･･･。優先順位ではなく、中・下位に投資するというのが、専門投資機関がすることか？
未来アセットが不動産評価をどれだけ間違えば、設定された担保で何一つ回収することもなく、複数の投資家に損失を与えるのか？
きちんと説明しろ！香港の不動産価格が落ちたのは4年前からだ。基本的なことも知らずにローンを与えて破産？詐欺もいい加減にしろ。海外ではこのように詐欺を働くのか？
後順位投資･･･破綻？馬鹿だね。これは計画倒産ではないのか？
国内では第2順位や次の順位で1ウォンすら貸さないやつらが、管理もできない海外不動産の何を信じて2800億ウォンやメザニンローンを貸すのか？最初から飛ばすつもりだ。
私のIRP退職年金も未来アセットに投資して-5%だよ･･･。他人の血のような退職金も責任感もまったくなく、いい加減に運営するヤツらだ。
未来のない詐欺アセット証券。（笑）文在寅の時、中華圏を正常に見たのが間違いなのだ。
どんなペテンで、2800億ウォンを後順位で貸し出すのか？貸出しに伴うリベートがなかったのか捜査しなければならない。
未来アセットは滅びる方が良い証券会社だ。経験から見ると、スタッフの実力があまりにも低い。ここは信じてはダメだ。
国民年金の無分別な海外投資を即時に中断させなさい。
それなのに、未来アセットの投資担当者は途方もないボーナスを取っていくようだ。
国民対象のローンでは、数十年が過ぎても、悪者のように執拗に債権を維持しておきながら、海外ではあんな巨額ローンを本当に気軽に償却というのは、どういうことなんだ。
どこにも投資するところがないからといって、何を考えて後順位で投資をしたのか？しかも共産国家に･･･、常識的に理解できない。未来アセットは責任を負わなければならない。
とのことです。
ある韓国紙は、「アジア不動産市場のなかで、香港の不動産評価は高すぎる」と指摘、今回のメザニンローンの損失は、予想されていたものだと分析しています。
記事は、「キャップレート（Cap Rate）」に触れ、「香港は2.6％程度」だと指摘。
ソウルの3大オフィス街の2.9％、シンガポールの3.1％、日本都心5区の3.3％に比べると低く、さらに香港の基準金利は現在5.5％で、「投資すると逆マージンが発生する状態」にあると説明しています。
キャップレートというのは、不動産から得られる純収益（NOI）から算出する「還元利回り」のことで、キャップレートが低いというのは、「不動産価格が割高」で儲けが少ないということになります。
キャップレートより高い金利で融資を受けた場合、単純に考えれば「賃貸収入よりローン返済利子が多い」という状況になるわけです。
韓国の基準金利は現在3.5％ですから、「逆マージン」になっていますけどね。（笑）
この未来アセット証券の損失ニュースとほぼ同時に報じられたのが、韓国のイージス資産運用が公募したファンドに組み入れられているドイツの「トリアノンビル」に関する任意売却案件。
トリアノンビルの56％を賃借していた最大テナントの銀行大手「デカバンク」が、近くのオフィスビルに移転を決めたことから、このビルの資産価値が急激に下落。
資産価値の下落に伴い期限の利益喪失条項に抵触し、早ければ今年10月のローン満期とともにデフォルトを迎える可能性があります。
トリアノンビルの任意売却となった場合には、エクイティホルダーのハナ証券（1350億ウォン）、キウムグループ（380億ウォン）などが大損失を受けるものと考えられます。
韓国紙によると、2017年頃から積極的になった海外オルタナティブ投資の満期が、今年以降次々に到来するとし、「潜在している損失規模は数十兆ウォンに達する」とみられるとのこと。
韓国国内の不動産PFの不良債権も溜まってきているだけに、まさに内憂外患の状態です。
内需も外需もパッとしない国にピッタリの言葉ですね。
のぞみのワンポイントニュース
韓国で最近続いている集中豪雨により、7月19日時点で計38件の山地太陽光発電所で被害が発生したと確認されました。
韓国政府によると、「太陽光発電設備による地滑りは起きていない」とのことですが、今週末以降にも強い雨が予告されているなか、潜在的なリスクが高まっていると懸念する声が上がっています。
山地太陽光発電所は先月基準で1万5777ヶ所、全事業用太陽光設備の約12％を占めています。
産業通商資源部のデータによると、太陽光発電設備を設置する目的で山地使用許可が出されたのは、2016年の529haから2017年には1425haへと約3倍に増加、2018年には2443haにまで増えました。
文在寅政権の脱原発政策と相まって、2017年から2020年までにソウル汝矣島の17.6倍に達する5131haの森林が太陽光施設候補地になったわけです。
この間に伐採された樹木は259万8000本以上、それだけ自然破壊を起こしているという話です。
申請件数で見ても、2016年にわずか917件だった太陽光発電設備の山地使用許可は、2017年に2384件に爆増。
その後も、2018年に5553件、2019年に2129件と高水準を維持しています。
森林を伐採し斜面に太陽光パネルを設置すれば、土地の保水力が低下、地盤耐力が弱くなり地滑りが発生しやすくなるのは当然で、韓国でも昨年8月、300㎜を超える大雨が降った江原道横城（フェンソン）郡で大規模な地滑りが発生し、70代の男性が巻込まれて死亡するという災害が起きています。
隣地の太陽光パネルから、大量の雨水が現場となった斜面に流入したことが原因とされ、ある意味「人災だ」とも言われています。
文在寅政府時代の2018年11月に山地管理法施行令を改正し、太陽光パネルの設置可能な傾斜度制限基準を25度以下から15度以下に強化していますが、ルールを守らないのは当たり前。
施行令改正後、政府が許可した山地太陽光（傾斜度提出対象）3684件のうち、傾斜度制限基準の15度を超えていた太陽光設備は全体の24％（884件）にも及んでいます。
そういえば、日本経済新聞も7月19日、日本の太陽光発電所の2割（1600ヶ所）が「土砂災害リスクの高いエリアに立地している」と報じています。
また、自治体の審査・監視の目を盗んでルールを遵守していない事業者が散見されるとも指摘しています。
有害物質も含まれているとされる太陽光パネルが飛散するわけですから、意識の高い「原子力規制委員会」を拡大して、「太陽光・原子力規制委員会」に格上げしたらどうですか？
災害対策だけでなくテロ対策まで、厳しく見てくれると思いますよ。
もちろん、「人権侵害がない」工場でパネルが製造されている「証明書」の発行もお願いしちゃって良いですか？
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ではまた 次の動画でお会いしましょう
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