2023/06/24
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チャーター爆弾破裂
韓国で、今後1年以内に契約が満了する全国の住宅チャーター保証金規模が歴代最大の300兆ウォンに達することが分かりました。
最近相次いで発覚している組織的なチャーター詐欺と不動産価格下落にともなう価値逆転現象が問題視されるなか、チャーター保証金が返還されないという問題が極大化すると懸念されています。
不動産仲介アプリのジグバンが最近、チョンセ（チャーター）契約期間を2年と仮定し、国土交通部の資料を分析した結果、今年下半期と来年上半期において契約が満了する韓国全土の住宅チャーター取引総額は302兆1700億ウォンに達すると明らかにしました。
なお、今年下半期に契約が満了するのは149兆800億ウォン、来年下半期に契約が満了するのはさらに多い153兆900億ウォンになるとのこと。
これは、国土交通部が実取引額の公開を始めた2011年以来、取引額基準で最高額となりました。
住宅類型別に見ると、マンションのチャーター取引総額が228兆3800億ウォンで全体の75.6%を占めていて、マンション外住宅が占める比率は1/4ほど。
ところが韓国で発生している最近のチャーター保証金未返還事例のほとんどが、「マンション外住宅」に集中していることから、「注意が必要な状況だ」とジグバンは指摘しています。
地域別に見ると、今後1年間で契約期間が満了するチャーター保証金総額は、ソウルが最も多く、118兆6800億ウォンとなりました。
ソウルのなかでも特に、江南3区（江南・瑞草・松坡）、および江西区、江東区が多く、江南区が13兆2100億ウォン、松坡区が11兆6000億ウォン、瑞草区が9兆2500億ウォン、江西区が7兆4700億ウォン、江東区が6兆5500億ウォンとなりました。
他、京畿道は98兆9300億ウォン、仁川は15兆8200億ウォンとなり、首都圏だけで77.3％にあたる233兆4300億ウォンが集中しています。
首都圏以外では釜山が12兆1700億ウォンとなり、唯一10兆ウォンを超えています。
ジグバンは「300兆ウォン規模のチャーター保証金がこの1年間で一斉に全てが返還される訳ではない」としながらも、「チャーター保証金取引額が減り、全国のマンションチャーター価格も2年前に比べて13.5％下落した状況だと考えると、チャーター保証金の未返還リスクが大きくなる」と指摘。
「今後1年で、歴代最大規模のチャーター保証金契約満了が予想されるだけに、賃貸人の返済能力を調べるなどの対処が必要だ」と述べました。
秋慶鎬副総理兼企画財政部長官も最近、「チャーターの50％、100兆ウォン相当が（不動産価格の）逆転現象リスクに晒されている」と発言していましたが、ジグバンの分析で考えると、今後1年間で150兆ウォン相当が逆転現象リスクにあるとも言えます。
そのため韓国政府は、総負債元利金償還率（DSR）規制緩和を検討しています。
ただ、DSR規制の緩和はさらなる負債増加に繋がるとともに、住宅価格を一層高騰させかねません。
ある韓国紙は、2014年の朴槿恵政権時、融資規制緩和を行なったことで家賃が暴騰したとの猛批判を受けた経験が、国民の力の「トラウマ」になっていると指摘。
尹錫悦政府は、同じ轍を踏まないよう「チャーター保証金返還のための一時的な措置だ」と繰り返し強調していますが、そんなことに耳を貸す国民ではありません。
今にも爆発しそうな爆弾に、さらに火薬を詰め込むことになるでしょう。
ところで、朴槿恵政権とは比較にならないほど、不動産価格の暴騰を招いた文在寅政権。
その後継とも言える李在明氏は、なんのトラウマ（虎・馬）も無さそうですけどね。
馬と鹿ならあるのかな？
経世済民の趣
この関連記事をみた韓国人の反応は
ムン罪人と共に民主党が触って炸裂した作品･･･。
すぐにDSRを解き借家人の保証金を保護するようにしろ。競売価格なら住宅保証金の半分を返してもらうのも難しい。賃貸人の責任で融資を受けて返すことをなぜ阻止するのか？
担保もないただの信用貸付のチャーターローンが総家計負債の13％程度だと言っていたが。チャーターローンは無くさなければならない。限界企業が80％に迫る企業貸出しも同じだ。
ギャップ投資家を何らかの方法で救済すれば、次の総選挙で国民の力が大敗するのは必至。
今年、来年に飛び出すチャーターは文在寅の時だ。賃貸借3法を通過させる時、国民の力はこの問題を指摘していた。今不動産が下落局面に入れば国家が破綻する。気をつけろ！
チャーター保証金を国で保障するというのが笑わせる。選挙票をもっと得ようととことん煽っておいて、今になって誰が責任を負うのか？
左派共産党、民主党が理想を熱心に追求するほど、現実が地獄になるのは過程を操作するためだ。統計操作、世論操作が代表的、過程が操作されるほど、国民は苦しんでいる。
世界のどこにもない韓国のチャーター制、はやく無くせ。
朴槿恵を完全な詐欺弾劾で追い込んで、文在寅を選んだ韓国人におりる天罰だ。この呪いをはやく洗い落とすには、文在寅を一日でもはやく監獄に送らなければならない。
どうして韓国の鳥小屋アパートが10億を越えているのか？ふふふ、外国人が見れば情けなく見えるようだ。
ムン災難と民主党の賃貸借3法で、家主、借家人ら全てが完全パニックに陥ったのだ。4月の総選挙で審判しなければならない、これは本当に災難だ。
1年間の国家予算の40％を超えている･･･。
家を売却してチャーター資金を返せばいいじゃないか！貪欲だからチャーター資金を返せないのだ。政府が介入せず自由資本市場に任せ、今回、投機勢力にすべて売却させろ。
住宅価格安定化、家計負債縮小、インフレ統制を通じて国家経済の体質を強化しなければならないが、貸出緩和という単細胞的で愚かな政策を出して、どうしようというのか？
今はまだ始まったばかり。今年10月の秋冬と来年の春夏が逆チャーターのピークです。この状況が3年も続けば、半分は売買に出てきます。
今、負債規模が相当なのに、これで失業率が上がれば多くの人が破産する。それなのにまた借金を増やすように政府が誘導するのか？不動産供給を公約通り履行しろ！
不動産だけは自信があると、不動産市場の地獄を作った文在寅はなぜそのまま放っておくのか？
国の姿が朝鮮末期よりさらに混乱している。市場自律に任せて不安心理さえ作らなければ何の問題もなく過ぎ行くのに、かえって油を注ぐ。投機者のための対策をしないでくれ。
バブルをこれ以上育ててどうするのか？ベネズエラのようになりたいのか？手遅れになる前にバブルを取り除かなければならない。しっかりしてくれ。
ムン災難が作った不動産投機版は近日中に巨大な経済的打撃を加えるだろう。誰かが不動産チャーターを返せなくて破産すれば、これが連鎖的に起きることになる。
とのことです。
韓国銀行も「金融市場における最大リスクは不動産の下落」と警鐘を鳴らしています。
6月21日に韓国銀行が発表した「2023年上半期金融安定報告書」によると、全国平均のチャーター価格が昨年3月より10～20％下落した状態が続いた場合、チャーター賃貸116万7000世帯のうち4.1～7.6％は、保有している資産を処分し、さらに追加で融資を受けたとしても、保証金を返せないレベルにあるようです。
返済しなければならない保証金との差額は今年だけで24兆2000億ウォン規模に達し、チャーター契約が満了した世帯のうち7.6％にあたる8万9000世帯が、チャーター保証金の返還を受けられない可能性があるということになります。
また売れ残りの未分譲住宅の在庫が増加しているのも問題で、民間分譲マンションの在庫の減少率は昨年の84.1％から、今年4月時点で78.9％とさらに下落。
未分譲の在庫が蓄積するということは、建設会社の未収金が増えることを意味し、昨年末時点で建設会社の1社が抱える平均未収金は234億7000万ウォン。
1年前よりも34.1％も増加しています。
住宅の建設資金は、昨年から話題にのぼることが増えた「不動産PFローン」で調達しているケースが多く、不動産価格が下落し未分譲住宅が増えれば、融資を受けた建設会社のみならず、融資を引受けた金融期間までドミノのように危機が連鎖することになります。
昨年末基準の不動産PFローンの延滞率は1.19%で、2021年以降上昇傾向にあります。
また、韓国の自営業者の融資は、商業用不動産を担保にしているケースが多く、不動産価格の下落は、自営業者ローンの担保割れを引き起こすことになります。
今年第1四半期時点の自営業者ローン残高は1033兆7000億ウォンで、1年で7.6％増加。
コロナ禍前の2019年末の684兆9000億ウォンに比べると50.9％も増えています。
景気回復が遅れ、不動産価格の下落がさらに進んだ場合、自営業者の延滞リスクは今年の年末に18.5％まで急上昇するとみられます。
特に一括返済ローンの比率が高い自営業者にとって、今年9月に期限を迎える「新型コロナ金融支援措置」が終了すれば、不渡りを出す自営業者が爆増することになると懸念されています。
もちろん韓国政府は、問題を先送りにして支援措置延長を行なうとみられます。
ただ、期限を延長してもゾンビ企業を増やすだけ、高い金利の借金をさらに高い金利の借金で返済するスパイラル。
濡れ手で粟のヤミ金融に、慌てふためく自営業者。どちらもバブルで踊っているってことですね。
のぞみのワンポイントニュース
先日、韓国で天日塩の価格が急騰しているとの話をご紹介しましたが、ある韓国紙が「天日塩が本当に健康的なのか」という記事を掲載しているのでご紹介します。
記事は、「天日塩を中心に『塩の買い占め』懸念が大きくなっている」とし、その理由として塩田の面積減少により、天日塩の生産量が減ったこと」および「福島第一原発の汚染水（ALPS処理水）放流」問題まで出たことで、「消費者の不安が大きくなった」と伝えています。
そして、「塩は主に天日塩と精製塩に分かれる」とし、「天日塩は海水を塩田に引き込んだ後、風と太陽熱で水分を蒸発させて結晶化した塩」で「粒子が大きく荒いのが特徴」と説明。
その上で、「天日塩は天然食品のため、より健康的だという認識があるが、本当か？」と反問。
「天日塩は精製塩と比べてナトリウム含有量が少なく、ナトリウムを除くミネラル含有量は高い」と指摘。
天日塩のナトリウム含有量は80～85％で精製塩は98～99％、マグネシウム、カルシウムなどのミネラル含有量は、天日塩が2～3倍高いとのことです。
「天日塩ではナトリウム摂取量が抑えられるか」といえば「それはない」とし、専門家は「ミネラル摂取も、天日塩ではなく、他の食物から取れば良い」とバッサリ。
さらに記事は、「一方で天日塩には『マイクロプラスチック』の含有量が多い」と指摘。
仁川市が、流通する塩を分析した結果、精製塩で最大14.1mp/100gだったのに比べ、天日塩は約5倍の68.5mp/100gだったようです。
マイクロプラスチックが生物や人間の体に、どのような影響を及ぼすかは明らかになってはいませんが、韓国紙は「動物実験の結果、がん転移との相関関係や生殖細胞の近くに蓄積する認識されている」ため、「摂取を避けるのが望ましい」と伝えています。
黄海沿岸で作られている韓国の天日塩。不純物はマイクロプラスチックだけなのかな？
ある韓国人は、「天日塩で塩水を作ると、下に不純物がたくさん沈む」とし、「微細粉塵に苦しんでいる国が屋外で乾燥する塩を天然だといって好むのは笑える」と述べています。
海水だけじゃなく、空気も汚れているってことですね。人の心まで汚れてなければ良いですね。
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ではまた 次の動画でお会いしましょう
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