2022/07/24
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バブルの崩壊
韓国銀行（中央銀行）が史上初めて、基準金利を通常の2倍にあたる0.5%を引き上げる「ビッグステップ」に踏み切った影響で、韓国首都圏のマンション売買価格が過去3年2カ月で最大の下落を記録する中、専門家から「今後の住宅価格が30～40％下落する」との懸念が示されています。
22日のMBCの経済ニュース番組に出演したキム・ヨンイク西江（ソガン）大経済大学院教授は、「今後３年ほどは不動産景気が収縮局面」とし「（今後の住宅価格が）30～40％落ちる可能性がある」と語りました。
キム教授は例として「2009～2010年にソウルのマンション価格が30～40％下落したことがある」「（不動産価格が）軟着陸する代表的な事例だ」と説明。
その上で「今、『国家が家を買え』というのは、私にはとても危険に見える」「それだけ（不動産は）過大評価されている」と指摘、「最近、20～30代の方々が家をたくさん買っているではないか」と述べました。
続いて、「（韓国）政府の目的は住宅価格の下方安定化だ」と紹介。
「ところが私が申し上げたいのは、資産価格というものが下方安定化はしないということ」と主張、「上がる時は上がって、落ちる時は適正水準よりさらに大きく落ちるのが資産であって家というものだ」と持論を展開しました。
加えてキム教授は「住居価格は、私から見るととても過大評価されている」「すでに大田、大邱、このような都市から腰折れし始めた」とし、「ソウルもすでに腰折れの転換点にあるようだ」と指摘しました。
ちなみに、7月第3週におけるソウルのマンション価格は8週間連続で下落し、今週の下落幅は2020年5月4日の調査以来2年2ヵ月で最大となっています。
キム教授は加えて、「一度腰折れすれば非常に長引く」と指摘し、「それでは転換点となったのは、何が要因なのか」と反問。
「株価が落ちれば時差を置いて住居価格が落ちる、その後、最近金利が大きく上がっていないか、（そんななかに）ローン規制をかけた」とし、「こういうものが住居価格の転換に影響を与えているのだ」と分析しました。
またキム教授は「住宅価格にもっとも影響を与えるのが景気だ」「統計庁に現在の景気を現わす代表的な指標『動向指数循環変動値』というのがある」と説明。
「それが今年2月に最高点をつけているが、これが一度落ちれば、過去11回循環して19ヶ月平均で落ちている」。
「もう景気は収縮局面初期に入っていて、こうなれば住宅価格は今後下落傾向に転換したとみる」「景気を考慮すれば、非常に長引くことになるだろう」と警告しました。
韓国不動産院によると今週、ソウルのアパート売買需給指数は85.7を記録、2019年7月に記録した85.6以来、約3年ぶりに最も低い数値を記録しました。
この指数が 100より低いということは、家を買おうとする人よりも売ろうとする人が多いことを意味し、住宅在庫がダブついてきていることを表わしています。
さらにこれから、住宅の担保価値が下がり、金利が上昇し、金融機関の融資規制が厳しくなると、借り換えできない住宅購入者が多発、市場に大量供給される可能性も考えられます。
株やコインにオールインした借金は助けてもらえることになったことですし、不動産担保ローンにも徳政令が必要のようですね。
経世済民の趣
この関連記事をみた韓国人の反応は
70～80％は下がってこそやっと正常だ。
ラーメンは最初の10ウォンから5～700ウォンに上がり、ガムは最初の2ウォンから1000ウォンに上がった。みんな7～80％下がらなければならないのに、なぜ落ちないのか？
いまのチャジャン麺7000ウォンも1400ウォンが適正価格で、スンデグク8000ウォンは1600ウォンが正常だ。だからすべての物価が70～80%落ちてこそ正常だ。
キム教授は 3年前に不動産大暴落が来ると･･･、不動産不敗神話は終わったと、一生懸命叫んだ人です。
2020年を不動産サイクルで見れば落ちるタイミングだったが、予想外のコロナで世界中のお金を解いたので資産バブルになった。
もう類例のない強力な緊縮でお金を回収している。米国のパウエル議長は家を買わないように警告した。不動産は当然低下する。山が高ければ谷は深い。
すべての物価が上がるのに、唯一なぜ住宅価格だけが落ちるのか？バカなのか？インフレ時代には動産より不動産が安全だ。
住宅価格の70％を融資する韓国の不動産は、インフレよりも需要に影響を与える金利の影響が大きい。利子負担で住宅は売り投げられるが、需要者は高い金利に家を買わない。
マンション価格は文在寅執権の数年間で200～300％も上がったのに、30～40％下がるだけとは、何がニュースなのか？
コメントが非友好的だが今がバブルなのは正しい。最低でも40％は下がってこそ若い世代が生きる、バブルが消えてこそ経済が生きる。
専門家たちが出てきて、さらに急騰すると言えばもうピーク、さらに急落すると言えばまもなく底だ。肝に銘じておきなさい。
私は暴落論者の言葉を信じていない。彼がマクロ経済をよく知っているなら、5年前の不動産暴騰を予見しなければならず、2年前の不動産の下落を予見するべきだった。
住宅価格は少し下がるが30％は誇張しすぎだ。インフレ、賃金上昇とともに、子供や孫にとって家はまだまだ不足しています。むしろ反騰するのではないか？
あの人は一体勉強を何したのか？不動産を北朝鮮で学んだのか？専門家は、今後も住宅価格はさらに上がると言っている。
100％下がって、家は北朝鮮のように無償で配給されるようになったら正常だ。全国民の基本住宅化、そしてその後は、食べ物の配給だ。
資材価格が上がり続けているのに家の価格が下がるのか？そんなことはありません。
文在寅が対策もなく家の値段を上げて税金を奪った。価格が半分になったら返してください。人間の基本的な衣食住に関する税金はいきなり何倍にも上げてはいけない。
経済レベルや規模などに比べて過度なバブルだ。日本が90年代初めに不動産バブルが消えた時、日本全体の不動産価格がGDPの4.4倍だったが、昨年末、我々は5.5倍を超えた。
バブル崩壊の公式だ。金利引下げ、バブル形成、インフレ、金利上昇、利子急騰でバブル崩壊。日本は金利5%、2.5%、6%と推移してバブル崩壊、当時GDP比家計負債は60%だ。
米国は2004～2007年まで3年間金利を1%から5.25%まで引上げてバブル崩壊、2008年に世界金融危機を引き起こした。当時GDP比家計負債は80%だった。
韓国はバブル形成した金利が0.5％と低く、GDP比家計負債は106％で世界1位。私たちは最大の負債とバブルを形成したまま、金利引上げが行なわれる。100％崩壊するのだ。
30～40%も落ちるのなら、もう一度IMFの金融救済を受けるほどの状況でこそだ。住宅は大きく上がって少し落ちるのを繰り返して、持続的に上昇する。心配することはない。
世界中で最悪の人口減少。それでも10人余りが住んでいた一戸建ての土地を再開発して、数百世帯が住んでいる。利己的な両班らのせいで大韓民国は亡国の道に進んでいる。
とのことです。
ソウル松坡区（ソンパく）蚕室洞（チャムシルドン）アパート団地で、長年公認仲介事務所を運営してきたというA氏は「住宅価格を問い合わせる電話が1日に一本もかかってこない場合がほとんど」とし「30年以上蚕室で不動産をしているが、IMF、金融危機の時もこれほどではなかった」と嘆いているようです。
一方で、「今後金利が上がり続けると、元金と利子返済負担に耐えられないヨウンクル族が保有するアパートが競売市場に流れ込み、相場の半額で買える」と機会を窺っている人もいるようです。
実際にリーマンショック当時、2008年上半期に月間2万件内外だった競売件数は2008年10月には2万3000件に増え、同年12月には2万8000件にまでに増加。
翌2009年3月でピークに達した後に減少し、2年後の2011年2月には月間2万件を下回るまでになりました。
また2008年10月から2009年5月までの、全国不動産平均落札価格率（鑑定価格対落札価格）は62～69％水準となっていて、当初の鑑定価格より平均30％以上割安に売買されていることが分かります。
また韓国紙によると、当時は未分譲のまま施工主と建築会社が共に破綻して、マンション団地が丸ごと競売市場に流れたケースもあるとのこと。
2010年に竣工した龍仁市のマンション345世帯は、すべて翌年に競売にかけられ、9回流札した末に、当初の鑑定価格より25～28％水準で落札されたようです。
ちなみに当時の落札者は2億～2億5000万ウォン程度で新築マンションを手に入れたようですが、この団地内の215㎡の部屋は昨年10月に14億5000万ウォン、188㎡の部屋は今年5月に8億5000万ウォンで売買されています。
ただソウルなどの人気エリアでは、現金持ちが高値で落札している状況のため、また知らずに差益を期待して購入する自称投資家が、不人気エリアの物件を購入してしまうというケースが多発しそうな気もします。
それでまた大損、歴史は繰り返すって言いますからね。
のぞみのワンポイントニュース
韓国では最近、物価高が続いたことでフランチャイズチキンの価格が「とんでもなく値上がり」し、消費者の不満が爆発、「チキン不買運動」が勃発しているようです。
チキン（？）業界によると、韓国のオンラインコミュニティには18日、「ボイコットフランチャイズチキン」「注文しない」「食べません」などのフレーズが盛り込まれたポスターイメージが投稿されたとのこと。
このポスターは2019年の日本製品不買運動当時の「ノージャパン」のポスターをパロったもの。
奇しくも、韓国のソウルフードチキンを否定する「ノーチキン」運動が始まりました。（笑）
この投稿は、公開されて「反日」ほどで20万回以上の拡散を見せ、300以上のコメントが追加されるなど、韓国ネットユーザーの熱烈な支持を受けているようです。
ポスターには「注文しません。食べません」「チキン価格3万ウォン（約3120円）時代、消費者は選択する権利があります」と書かれています。
ネットユーザーは「量、質ともにそのままなのに価格だけ上がる」「価格を上げてもみんな買って食べるから企業がさらに価格をつり上げるのだ」といった反応をしています。
実際、昨年末から有名フランチャイズチキン店は価格を引上げていて、配送費まで入れるとチキン1匹の価格は2万5000ウォンくらいになるとのこと。
取材陣が2030世代に聞いたチキンの適正価格は、1万5000ウォンから1万7000ウォンで、庶民の代表的なソウルフードだったチキンは、いまや高級料理となりつつあるということです。
韓国でチキン価格といえば、古くから韓国社会の「敏感な論争テーマ」となっていて、2010年にロッテマートが5000ウォン（約520円）という低価格チキンを発売したところ、フランチャイズ本部は「大企業が低価格攻勢で零細自営業者の商圏を脅かす」と猛反発。
加盟店が販売を中断してデモを繰り広げ、ロッテマートを「不当廉売」とみなして公正取引所に告発すると警告。
政府もこの論戦に参加し、他の商品との「抱き合せ販売」ではないかと批判、ロッテマートは販売開始後わずか一週間で中断したこともあります。
このチキン不買運動に専門家は、「チキンは韓国社会で特別な地位にあるため、消費者が他の食べ物よりも敏感に反応する」とし、「企業は収益性だけでなく社会的責任も幅広く考慮して慎重に価格を策定しなければならない」「大企業であるFC本部が率先垂範して犠牲になる姿勢を持つことが必要だ」と語っています。
国民食だから企業の収益性は無視して、低価格で提供しろってことですね。
国から補助金が出るのかな？国営のチキン店にすればいいんじゃないですか？
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ではまた 次の動画でお会いしましょう
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